2010年，保障性住房建設在全國范圍內全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障性住房的建設和投入力度。根據中央的“十二五”規劃，“十二五”期間，我國計劃新建保障性住房3600萬套，而資金成為了影響保障性住房建設進度的重要因素之一。據住房和城鄉建設部估算，未來幾年，全國保障性住房建設的資金需求十分巨大，資金配套壓力非常嚴峻。因此，對政府而言，如果能吸引開發商以及其他社會資本參與保障性住房建設，那么解決資金短缺問題就可以獲得重大突破。

    吸引開發商積極介入

    目前，我國保障性住房中資金缺口最大的是廉租房和公租房，但是在利潤率偏低和資金回收慢的影響下，開發商參與此兩類保障性住房開發建設的熱情較低。如果政府機構能從降低經營風險、提高收益率這兩方面入手，針對不同的項目提供靈活的參與模式，將可以在很大程度上吸引開發商進入保障性住房建設領域。從筆者參與的保障房項目來看，筆者建議相關部門可以采取以下幾種模式：

    委托代建方式。開發商僅以項目建設代理者的身份參與廉租房和公租房開發，不涉及開發資金的投入、監管等環節，政府支付的代建費和項目投資節余獎勵作為其收益來源。采用這種方式需要政府投入的資金量較大，對開發商而言雖然收益率較低，但資金回收安全。2009年3月，沈陽市和平區政府采取委托代建方式與中冶京唐一公司簽訂協議，由中冶京唐一公司負責沈陽市和平區保障性住房8個項目的建設工作，項目總建筑面積為152.1萬平方米，工程造價約40.138億元。

    配建方式。開發商在自籌資金承擔廉租房和公租房建設任務的同時，獲得政府搭配的商品房建設用地指標，可通過建設并銷售商品房的方式提高收益率。相比委托代建方式，政府在配建方式中投入較小，開發商的收益率也大大提高，但是在當前緊縮貨幣政策和房地產調控的大環境下，資金回收的不確定性有所增加。目前，北京、鄭州、杭州、成都等多個城市采取“限地價、競公租房”（即“限地價、競配建”）的土地出讓方式，選擇合適的開發商參與保障房建設。

    BT方式。開發商與地方政府簽訂建設—移交協議，開發商墊付前期的建設成本和融資成本進行保障房建設，政府按約定的回購期限進行項目回購，開發商參與項目的收益來自于政府支付的利潤率和代建費。這種方式需要政府在回購期限內有足夠的財政資金回購項目并投入運營，否則對開發商而言在回購環節存在巨大的風險。2010年6月，昆明市官渡區政府采取BT模式進行官渡區方旺片區的保障性住房建設，項目總用地達280畝，共建設6086套保障性住房。

    BOT方式。開發商與地方政府簽訂建設—運營—移交協議，開發商負責項目的融資、建設等工作，并獲得項目建成后一定年限的運營權，最后在運營期限結束后按照協議要求將項目無償轉讓給地方政府。對此類項目而言，收取租金并獲得社區內商業的預期收入是開發商收回投資成本并獲得利潤的主要方式。廉租房和公租房的租金收入是比較穩定的（考慮到其市場需求情況），需要注意的是由于租金標準較低，政府可能需要向開發商支付一定的補償（無論何種方式）。當然如果社區內商業的預期收入能夠彌補低租金的損失，那么這種方式可以較好地實現政府與企業的互利共贏。目前，深圳市龍崗區政府擬采取BOT模式完成龍崗區寶龍工業城地塊的保障性住房項目的建設，項目總用地達84.15畝，擬建設3150套保障性住房。

    無論具體采用哪種方式，政府機構還應從準入制度、投資補助、稅收優惠、貸款貼息、貸款擔保和土地優先開發等多方面向開發商提供政策支持，以提高其參與廉租房和公租房建設的積極性。

    引入社會資本廣泛參與

    要解決保障房長期大規模建設的資金需求，僅靠政府機構和開發商是遠遠不夠的，相關部門還應進一步拓寬融資渠道，吸引和拉動其他社會資金也來參與。具體而言，可吸收的資金來源包括：

    社保基金。目前，社保基金的市場運作方式在國內已較為成熟，采取直接投資和委托投資有機結合的方式，投資種類主要包括銀行存款、國債和其他具有良好流動性的金融工具，如上市流通的證券投資基金和股票、信用等級在投資級以上的企業債、金融債等有價證券。截至2011年底，我國5項社保基金累計結余已達2.86萬億元。社保基金作為國家戰略性儲備基金，在保障性住房的建設中理應有所作為，同時保障性住房項目的穩健回報特點也符合社保基金的資金屬性要求。2012年2月，全國社保基金投資南京保障房30億元信托貸款項目正式簽約，這標志著全國社保基金投資保障性住房率先邁出了具有示范效應的“第一步”。與此同時，廣州、北京等地也擬嘗試引進社保基金進入保障性住房項目。

    保險資金。對于保險資金而言，保障性住房項目是風險可控、長期穩定、擔保可靠的投資品種，符合當前保險資金資產負債配置的需要。2010年9月，保監會發布了《保險資金投資不動產暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），為保險資金正式投資房地產領域掃除了法律上的障礙。截至2011年底，我國的保險行業資產總額達6.01萬億元，按照《暫行辦法》的規定，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，所以6000億元保險資金將成為2012年保障性住房的潛在資金池。根據保監會的安排，上海市被初步確定為保險資金投資保障性住房的試點城市、中國太平洋保險集團為首家試點公司。2011年3月和5月，中國太平洋保險集團旗下的太平洋資產管理公司分別募集40億元投入上海公租房建設、募集50億元投入北京保障性住房建設。

    中長期債券。保障性住房的建設周期較長，且保障性住房中的廉租房和公租房不能出售只能出租，每月收取的租金可滿足償還利息的需求，而本金的回收則需要較長的時間。因此，發行中長期債券，能夠與保障性住房的建設和資金回收周期相匹配。國家應該支持符合條件的企業通過發行中長期債券籌集資金，專項用于保障性住房的建設和運營。目前，全國已有多個城市通過發行中長期債券進行保障房項目融資。

    產業投資基金。產業投資基金是一種對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。產業投資基金用于保障性住房建設有很大的優勢。首先，產業投資基金的募集方式主要通過與大機構達成投資協議的方式來完成，基金數量龐大，回收周期也較長，為保障性住房建設提供了穩定的資金來源；其次，投資基金管理者大多是從事該行業多年的專業人員，有助于提高投資于保障性住房的各種資金的運行效率。從2009年起，天津、昆明、濟南等地陸續嘗試建立保障性住房投資基金，并取得了較好的預期效果。

    房地產投資信托基金（REITs）。REITs是一種新型金融投資產品，其把個人及機構投資者的資金募集起來，由專門機構進行投資經營管理，投資于能產生穩定現金流和收益的房地產行業。從本質上看，REITs是一種資產證券化產品，它將流動性較差的房地產實物資產轉化為流動性強的受益憑證。將RE鄄ITs應用在保障性住房中，將提高其資產的變現能力和資金的使用效率，但保障性住房REITs的運作模式、收益模式、法律界限仍需逐步設計和完善。目前，天津和上海關于利用REITs開展保障性住房融資的方案已經獲得了國務院的批準，北京、蘇州、海南等地也紛紛表示要推出保障性住房REITs。

    在房價居高不下的今天，保障性住房建設是一項長期而艱巨的任務。未來保障性住房建設資金需求量很大，僅僅依靠政府財政力量是遠遠不能實現的。政府機構應該通過設計合理的項目運作模式或設置合理的項目條件，積極引導開發商和其他社會資本參與到保障性住房建設中來，真正建立起市場化的投融資和建設機制，實現保障性住房建設的可持續發展。