關于加強對“果園莊園”等農林開發活動管理的通知
國土資發[1999]40號
各省、自治區、直轄市土地（國土）管理局（廳）、司法廳（局）、工商行政管理局，中國人民銀行各分行，中國人民銀行北京營業管理部、重慶營業管理部：
近年來，廣東、海南等地一些開發商以農林開發的名義，從農民集體或縣鄉政府手中取得成片土地，然后分割轉讓、轉租，進行招商引資和“果園、莊園”開發。由于管理不到位，出現了用地不規范、非法集資、虛假廣告誤導等問題。為加強“果園、莊園”等農林開發管理，整頓用地秩序，防范金融風險，現就有關問題通知如下：
一、中國人民銀行各級分支機構要在認真貫徹執行《關于嚴禁利用莊園開發進行非法集資的緊急通知》（銀發[1998]509號）的基礎上，根據《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》（國務院[1998] 247號令）和《國務院辦公廳轉發中國人民銀行整頓亂集資亂批設金融機構和亂辦金融業務活動實施方案的通知》（國辦發［ 1998」 126號）精神，繼續加大對“果園、莊園”等開發中非法集資的監管和查處力度，堅決取締“未經依法批準，以任何名義向社會不特定對象進行的集資”。
二、各級工商行政管理機關要嚴格按規定核定企業經營范圍，不得使用“招商”等不規范用語，未經中國人民銀行批準，不得核準從事金融業務；堅決查處開發企業的超范圍經營活動，積極配合人民銀行對非法集資的取締工作，對非法集資的企業，一經查實，堅決吊銷其營業執照。
以吸收股東開發“果園、莊園”的，不論以轉讓、轉租土地使用權方式，還是以其他方式增加新的股東，均應按《公司法》的規定，辦理登記注冊手續，其中以社會募集股份形式吸收股東投資進行土地開發的，應按《公司法》的規定，經國務院證券管理部門批準后，由工商行政管理機關辦理登記。
各級工商行政管理機關對與“果園、莊園”開發經營活動的有關廣告，要依法加強監管。“果園、莊園”的開發經營廣告，必須同時說明其開發經營風險。對以轉讓、轉租土地為名，向社會不特定對象進行集資、承諾回報的廣告，要及時予以制止，并嚴肅查處。
三、各級土地管理部門要切實加強“果園、莊園”等農林開發項目用地的審批管理。開發必須符合土地利用總體規劃和土地開發規劃、計劃，土地權屬和地類必須經過嚴格認定，不得以任何借口占用土地利用總體規劃確定的不宜開發土地進行開發。“果園、莊園”等農林開發項目用地要嚴格按《土地管理法》的有關規定，經縣級以上土地行政主管部門批準，辦理相應的用地手續，任何單位和個人不得私自與農村集體經濟組織簽訂用地協議，禁止征用農民集體土地搞農林開發項目。開發必須嚴格按照批準的農林用途使用土地，嚴禁改變年途搞房地產開發，確需配套進行非農建設的，要嚴格辦理建設用地審批，凡未經批準，擅自以可建“別墅”、“莊園”、“度假屋”等為名吸引投資和開工建設的，均屬違法行為，要嚴肅查處。
四、加強對“果園、莊園”等農林開發項目用地的轉讓、轉租管理，未經批準，不得擅自進行分割轉讓、轉租。通過出讓方式取得的國有土地使用權或以拍賣方式取得的集體所有“四荒”地使用權，在交清全部土地價款，完成前期開發后，方可依法轉讓、出租、抵押，但首次轉讓、出租、抵押時，土地出讓合同的履行情況必須經土地行政主管部門審核確認，不符合條件的，不得轉讓、出租、抵押；以租賃、承包或其他方式取得的土地使用權，未經土地行政主管部門批準，不得轉讓、出租、抵押，未經原集體經濟組織三分之二以上成員同意，本集體經濟組織以外的單位和個人承包的集體土地不得轉包、分包。
五、加強“果園、莊園”等農林開發項目用地的產權管理。開發用地批準后，開發商應按規定到縣級以上土地管理部門辦理土地登記，領取土地證書，土地證書中應注明土地規劃條件和土地轉讓、轉租的限定條件。屬于出讓、劃撥、租賃方式取得國有土地使用權的，領取《國有土地使用證》；屬于拍賣、租賃、承包經營方式取得集體“四荒”地使用權的，領取《集體土地使用證》。開發商依法轉讓開發用地的，必須在與投資者簽訂合同后，按規定到縣級以上土地行政主管部門辦理變更登記。
六、投資開發“果園、莊園”等農林開發項目，要正確運用公證手段進行法律服務和監督。各地公證處在辦理有關公證事項時，既要嚴格按規定的公證程序進行，又要按照真實。合法的原則，認真進行實質性審查，嚴格依法辦證；同時，要嚴肅紀律，不得辦“關系證”、“人情證”。各級公證管理機構要切實加強對公證處辦理此類公證的指導監督，一旦發現問題，應當及時糾正；要及時總結推廣成功經驗，使這類公證的辦理不斷規范化、制度化，切實發揮公證在加強“果園、莊園”開發管理中的法律服務和保障作用。
七、各地要抓緊清理整頓已有的農林開發項目，重點清理整頓各種“果園”、“莊園”開發項目，按“誰批準，誰負責”的原則，妥善處理存在的問題，規范開發活動，并于1999年3月31日前將清理整頓和規范情況上報國土資源部、司法部、中國人民銀行和國家工商行政管理局，在整頓和規范工作完成之前，各地要暫停“莊園、果園”開發企業、開發項目和用地的審批，暫停對設立“莊園、果園”的公證。
國土資源部
司法部
國家工商行政管理局
中國人民銀行
一九九九年一月二十九日
國土資發[1999]40號
各省、自治區、直轄市土地（國土）管理局（廳）、司法廳（局）、工商行政管理局，中國人民銀行各分行，中國人民銀行北京營業管理部、重慶營業管理部：
近年來，廣東、海南等地一些開發商以農林開發的名義，從農民集體或縣鄉政府手中取得成片土地，然后分割轉讓、轉租，進行招商引資和“果園、莊園”開發。由于管理不到位，出現了用地不規范、非法集資、虛假廣告誤導等問題。為加強“果園、莊園”等農林開發管理，整頓用地秩序，防范金融風險，現就有關問題通知如下：
一、中國人民銀行各級分支機構要在認真貫徹執行《關于嚴禁利用莊園開發進行非法集資的緊急通知》（銀發[1998]509號）的基礎上，根據《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》（國務院[1998] 247號令）和《國務院辦公廳轉發中國人民銀行整頓亂集資亂批設金融機構和亂辦金融業務活動實施方案的通知》（國辦發［ 1998」 126號）精神，繼續加大對“果園、莊園”等開發中非法集資的監管和查處力度，堅決取締“未經依法批準，以任何名義向社會不特定對象進行的集資”。
二、各級工商行政管理機關要嚴格按規定核定企業經營范圍，不得使用“招商”等不規范用語，未經中國人民銀行批準，不得核準從事金融業務；堅決查處開發企業的超范圍經營活動，積極配合人民銀行對非法集資的取締工作，對非法集資的企業，一經查實，堅決吊銷其營業執照。
以吸收股東開發“果園、莊園”的，不論以轉讓、轉租土地使用權方式，還是以其他方式增加新的股東，均應按《公司法》的規定，辦理登記注冊手續，其中以社會募集股份形式吸收股東投資進行土地開發的，應按《公司法》的規定，經國務院證券管理部門批準后，由工商行政管理機關辦理登記。
各級工商行政管理機關對與“果園、莊園”開發經營活動的有關廣告，要依法加強監管。“果園、莊園”的開發經營廣告，必須同時說明其開發經營風險。對以轉讓、轉租土地為名，向社會不特定對象進行集資、承諾回報的廣告，要及時予以制止，并嚴肅查處。
三、各級土地管理部門要切實加強“果園、莊園”等農林開發項目用地的審批管理。開發必須符合土地利用總體規劃和土地開發規劃、計劃，土地權屬和地類必須經過嚴格認定，不得以任何借口占用土地利用總體規劃確定的不宜開發土地進行開發。“果園、莊園”等農林開發項目用地要嚴格按《土地管理法》的有關規定，經縣級以上土地行政主管部門批準，辦理相應的用地手續，任何單位和個人不得私自與農村集體經濟組織簽訂用地協議，禁止征用農民集體土地搞農林開發項目。開發必須嚴格按照批準的農林用途使用土地，嚴禁改變年途搞房地產開發，確需配套進行非農建設的，要嚴格辦理建設用地審批，凡未經批準，擅自以可建“別墅”、“莊園”、“度假屋”等為名吸引投資和開工建設的，均屬違法行為，要嚴肅查處。
四、加強對“果園、莊園”等農林開發項目用地的轉讓、轉租管理，未經批準，不得擅自進行分割轉讓、轉租。通過出讓方式取得的國有土地使用權或以拍賣方式取得的集體所有“四荒”地使用權，在交清全部土地價款，完成前期開發后，方可依法轉讓、出租、抵押，但首次轉讓、出租、抵押時，土地出讓合同的履行情況必須經土地行政主管部門審核確認，不符合條件的，不得轉讓、出租、抵押；以租賃、承包或其他方式取得的土地使用權，未經土地行政主管部門批準，不得轉讓、出租、抵押，未經原集體經濟組織三分之二以上成員同意，本集體經濟組織以外的單位和個人承包的集體土地不得轉包、分包。
五、加強“果園、莊園”等農林開發項目用地的產權管理。開發用地批準后，開發商應按規定到縣級以上土地管理部門辦理土地登記，領取土地證書，土地證書中應注明土地規劃條件和土地轉讓、轉租的限定條件。屬于出讓、劃撥、租賃方式取得國有土地使用權的，領取《國有土地使用證》；屬于拍賣、租賃、承包經營方式取得集體“四荒”地使用權的，領取《集體土地使用證》。開發商依法轉讓開發用地的，必須在與投資者簽訂合同后，按規定到縣級以上土地行政主管部門辦理變更登記。
六、投資開發“果園、莊園”等農林開發項目，要正確運用公證手段進行法律服務和監督。各地公證處在辦理有關公證事項時，既要嚴格按規定的公證程序進行，又要按照真實。合法的原則，認真進行實質性審查，嚴格依法辦證；同時，要嚴肅紀律，不得辦“關系證”、“人情證”。各級公證管理機構要切實加強對公證處辦理此類公證的指導監督，一旦發現問題，應當及時糾正；要及時總結推廣成功經驗，使這類公證的辦理不斷規范化、制度化，切實發揮公證在加強“果園、莊園”開發管理中的法律服務和保障作用。
七、各地要抓緊清理整頓已有的農林開發項目，重點清理整頓各種“果園”、“莊園”開發項目，按“誰批準，誰負責”的原則，妥善處理存在的問題，規范開發活動，并于1999年3月31日前將清理整頓和規范情況上報國土資源部、司法部、中國人民銀行和國家工商行政管理局，在整頓和規范工作完成之前，各地要暫停“莊園、果園”開發企業、開發項目和用地的審批，暫停對設立“莊園、果園”的公證。
國土資源部
司法部
國家工商行政管理局
中國人民銀行
一九九九年一月二十九日
