中國人民銀行關于進一步加強

房地產信貸業務管理的通知

銀發[2003]121號

中國人民銀行各分行、營業管理部，各國有獨資商業銀行、股份制商業銀行：

　　為進一步落實房地產信貸政策，防范金融風險，促進房地產金融健康發展，現就加強房地產信貸業務管理的要求通知如下：

　　一、加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向

　　房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業，要嚴格審批新增房地產開發貸款并重點監控。

　　各商業銀行應嚴格執行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

　　商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行按照只收不放的原則執行。房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30％。

　　商業銀行發放的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。

　　二、嚴格控制土地儲備貸款的發放

　　各商業銀行應規范對政府土地儲備機構貸款的管理，在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，審慎發放此類貸款。對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

　　商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。

　　三、規范建筑施工企業流動資金貸款用途

　　商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金，并向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為，各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業，商業銀行應限制對其發放貸款。

　　四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要

　　商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20％的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

　　商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記咨詢系統，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業銀行在發放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統進行查詢。

　　五、強化個人商業用房貸款管理

　　借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。

　　六、充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用

　　對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。

　　七、加強個人住房公積金委托貸款業務的管理

　　各商業銀行應嚴格執行《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業務管理的通知》（銀發[2002]247號）的有關規定，切實加強賬戶管理，理順委托關系，對違反規定的有關行為應即刻糾正。住房委托貸款業務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦。

　　八、切實加強房地產信貸業務的管理

　　中國人民銀行各分支行應建立房地產信貸業務分析制度，跟蹤、調查、分析商業銀行房地產信貸執行情況，對違法違規行為要責令商業銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

　　請中國人民銀行各分行、營業管理部將本通知轉發至轄區內各城市商業銀行、城鄉信用社。

二○○三年六月五日