重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)
供應(yīng)地價(jià)評(píng)估和價(jià)款測(cè)算細(xì)則（試行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)地價(jià)評(píng)估和價(jià)款測(cè)算行為，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》、《重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實(shí)施辦法》及《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》等土地供應(yīng)的相關(guān)規(guī)定、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于重慶市主城區(qū)國(guó)土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土部門”）擬定土地供應(yīng)方案涉及的地價(jià)評(píng)估和價(jià)款測(cè)算，以及土地出讓后增加土地面積或建筑面積、改變土地利用條件、發(fā)生土地增值等情況需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估及價(jià)款測(cè)算。
主城區(qū)外的區(qū)縣（自治縣）國(guó)土部門應(yīng)根據(jù)本細(xì)則制定本行政區(qū)的實(shí)施辦法。
第二章 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
第一節(jié) 基本原則
第三條 國(guó)土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，根據(jù)擬出讓宗地的空間位置、土地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃建筑面積、出讓年期等條件，選取合適的評(píng)估方法并結(jié)合土地市場(chǎng)情況評(píng)估擬出讓土地市場(chǎng)參考價(jià)。
第四條 國(guó)土部門或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)以評(píng)估的市場(chǎng)參考價(jià)為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓起始價(jià)。
土地出讓起始價(jià)不得低于擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。工業(yè)用地的出讓起始價(jià)不得低于國(guó)家及重慶市規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
第二節(jié) 評(píng)估技術(shù)要求
第五條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)除遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《土地利用現(xiàn)狀分類》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范外，還應(yīng)符合《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及本細(xì)則等重慶市的相關(guān)規(guī)定。
第六條 評(píng)估居住用地，應(yīng)優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法、剩余法；評(píng)估商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，應(yīng)優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法、收益還原法。
評(píng)估整合零星土地面積、用地紅線范圍調(diào)整導(dǎo)致土地增值補(bǔ)繳地價(jià)款的，應(yīng)優(yōu)先選用剩余法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法。
第七條 采用成本逼近法評(píng)估的，土地增值收益按不低于附錄一規(guī)定的土地增值收益率計(jì)算。對(duì)容積率低于1.5的商住用地，土地增值收益按1.5的修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正；對(duì)加油（氣）站用地，土地增值收益按1.5的修正系數(shù)進(jìn)行用途修正。
采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的，對(duì)容積率低于1.5的商住用地，基準(zhǔn)地價(jià)按1.2的修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正；對(duì)加油（氣）站用地，基準(zhǔn)地價(jià)按1.2的修正系數(shù)進(jìn)行用途修正。
第八條 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)確定建議底價(jià)時(shí)應(yīng)遵循以下要求：
（一）選用兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異在30%以內(nèi)的，可以取兩種評(píng)估方法的算術(shù)平均值作為建議底價(jià)。
（二）選用兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異超過(guò)30%的，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中分析原因，并按市場(chǎng)比較法（或剩余法、收益還原法）評(píng)估結(jié)果所占權(quán)重應(yīng)大于50%的原則合理確定建議底價(jià)。
（三）選用兩種評(píng)估方法的評(píng)估結(jié)果差異超過(guò)50%的，應(yīng)直接以較高的評(píng)估結(jié)果確定為建議底價(jià)。
（四）需突破上述建議底價(jià)確定原則的，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)申請(qǐng)市土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證，并在估價(jià)報(bào)告中闡明理由及專家論證意見(jiàn)。
第三節(jié) 容積率與建筑面積
第九條 本細(xì)則所指的容積率與建筑面積是指國(guó)土部門測(cè)算土地價(jià)款、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)參考價(jià)的容積率與建筑面積。
第十條 經(jīng)營(yíng)性用地及基準(zhǔn)地價(jià)參照商業(yè)、住宅用地供應(yīng)的土地的建筑面積按以下原則確定：
（一）對(duì)單一用途的用地，按以下原則確定建筑面積：
——土地用途全部為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)只有商業(yè)B的情況），建筑面積全部為商業(yè)。
——土地用途全部為居住用地的（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)只有居住R的情況），建筑面積中的商業(yè)住宅比按2∶8確定。
（二）對(duì)多種用途混合布局的用地，若規(guī)劃部門已明確各用途的規(guī)劃建筑面積的，以規(guī)劃部門明確的地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積作為建筑面積。若規(guī)劃部門未明確地塊中各用途的規(guī)劃建筑面積的，商住混合用地的建筑面積按以下原則確定：
——以居住為主要用地性質(zhì)與其他性質(zhì)混合布局的用地（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)居住R排在前面的情況），建筑面積中的商業(yè)住宅比按3∶7確定。
——以商業(yè)等為主要用地性質(zhì)與居住混合布局的用地（即《規(guī)劃條件函》中土地性質(zhì)商業(yè)B排在前面的情況），建筑面積中的商業(yè)住宅比按6∶4確定。
第十一條 工業(yè)用地及基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地供應(yīng)的土地的建筑面積按以下原則確定：
（一）規(guī)劃部門明確用地性質(zhì)為工業(yè)用地（規(guī)劃代碼M），投資行政主管部門明確產(chǎn)業(yè)類別的生產(chǎn)性工業(yè)項(xiàng)目的，按國(guó)土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》中的容積率控制指標(biāo)下限確定建筑面積；投資行政主管部門明確為標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目的，按1.0確定容積率和建筑面積。
（二）規(guī)劃部門明確用地性質(zhì)為物流倉(cāng)儲(chǔ)用地（規(guī)劃代碼W）、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（規(guī)劃代碼A）、道路與交通設(shè)施用地（規(guī)劃代碼S）、公用設(shè)施用地（規(guī)劃代碼U）等基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地供應(yīng)的，按規(guī)劃部門確定的容積率控制指標(biāo)上限確定建筑面積。
第十二條 土地用途為加油（加氣）站等規(guī)劃部門無(wú)法明確容積率和規(guī)劃建筑面積的，按1.5確定容積率和建筑面積。
第四節(jié) 土地成本及其他規(guī)費(fèi)
第十三條 新增國(guó)有建設(shè)用地（指農(nóng)民集體所有的土地經(jīng)依法征轉(zhuǎn)用后未供應(yīng)的土地）的土地成本由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)確定。
存量國(guó)有建設(shè)用地（指上述新增國(guó)有建設(shè)用地以外的國(guó)有建設(shè)用地）的土地成本按以下原則確定：
（一）適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施征收拆遷安置和補(bǔ)償?shù)膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋的，土地成本由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)確定。
（二）協(xié)議收回、收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，土地成本由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，根據(jù)宗地空間位置、土地面積、原依法批準(zhǔn)的用途、原取得方式、剩余年限、現(xiàn)狀等條件，選取合適的評(píng)估方法評(píng)估確定。評(píng)估基準(zhǔn)日以國(guó)土部門委托之日為準(zhǔn)。
（三）國(guó)有空地（指存量國(guó)有建設(shè)用地中未明確土地權(quán)利人的土地）的土地成本由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)參照周邊國(guó)有土地用途（容積率按1.5確定）的劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估確定。評(píng)估基準(zhǔn)日以國(guó)土部門委托之日為準(zhǔn)。
第十四條 市政府規(guī)定的征地統(tǒng)籌費(fèi)、基本農(nóng)田調(diào)劑費(fèi)、控規(guī)費(fèi)等其他規(guī)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定測(cè)算。審計(jì)（評(píng)估）費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用確定。國(guó)家或市政府從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類專項(xiàng)資金不得以其他規(guī)費(fèi)方式計(jì)入土地出讓價(jià)款。
第三章 已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十五條 土地出讓后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)增加零星土地面積或建筑面積、建筑面積用途比例調(diào)整等土地使用條件改變的，應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目竣工核實(shí)確認(rèn)書》及《房屋面積測(cè)量報(bào)告》等批準(zhǔn)、確認(rèn)文件在建設(shè)工程規(guī)劃許可階段或竣工驗(yàn)收房測(cè)階段補(bǔ)繳地價(jià)款，且在向社會(huì)公告、接受社會(huì)監(jiān)督無(wú)異議后方可按規(guī)定修訂土地出讓合同。
第十六條 建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收（復(fù)核）時(shí)的房測(cè)建筑面積不超過(guò)土地出讓合同約定的建筑面積2%的為正常誤差范圍。國(guó)土部門按本細(xì)則測(cè)算應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款并開(kāi)具非稅繳款書（主城區(qū)范圍內(nèi)由各區(qū)分局測(cè)算并報(bào)市局審查后由市局開(kāi)具非稅繳款書），土地使用權(quán)人據(jù)此繳納價(jià)款后，憑非稅收入一般繳款書收據(jù)和國(guó)土部門出具的補(bǔ)繳地價(jià)款測(cè)算說(shuō)明直接到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記，不再修訂土地出讓合同。
第二節(jié) 增加零星土地面積
第十七條 零星土地包括以下情況：
（一）符合《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星建設(shè)用地。具體包括：規(guī)劃人口大于20萬(wàn)的城市中規(guī)劃用地面積小于
（二）經(jīng)規(guī)劃部門出具規(guī)劃意見(jiàn)明確為因用地狹窄或與城市道路不相連等原因不具備單獨(dú)建設(shè)條件的建設(shè)用地（含地上、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)）。
第十八條 將零星土地整合到已出讓鄰近土地實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的，經(jīng)征詢規(guī)劃部門意見(jiàn)后，可通過(guò)接受社會(huì)監(jiān)督公告方式辦理零星土地的出讓手續(xù)，簽訂補(bǔ)充合同或修訂原土地出讓合同，核發(fā)出讓用地紅線圖，出讓起止年限以原出讓土地的出讓合同約定的年限為準(zhǔn)。
第十九條 國(guó)土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)參照本細(xì)則第二章的規(guī)定評(píng)估整合后的全部土地的市場(chǎng)參考價(jià)樓面單價(jià)后，以該樓面單價(jià)與所整合的零星土地的規(guī)劃建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。零星土地?zé)o規(guī)劃建筑面積，按1.5的容積率確定測(cè)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款的規(guī)劃建筑面積。
第二十條 所整合的零星土地為地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的，國(guó)土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)參照本細(xì)則第二章的規(guī)定評(píng)估所整合的地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)參考價(jià)格，以此確定應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。
所整合的地上地下空間建設(shè)用地使用權(quán)用途為人行過(guò)街天橋、空中連廊、地下通道的，可以劃撥方式供應(yīng)，補(bǔ)繳劃撥土地價(jià)款。若其中有部分用作經(jīng)營(yíng)性用途的，按本條第一款執(zhí)行。
第三節(jié) 工業(yè)類用地增加建筑面積
第二十一條 工業(yè)用地（含標(biāo)準(zhǔn)廠房用地）出讓后，土地使用權(quán)人在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下提高土地利用率和增加建筑面積的，不補(bǔ)繳地價(jià)款。
第二十二條 基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地出讓的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、教育科研設(shè)計(jì)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地出讓后，土地使用權(quán)人在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下增加建筑面積的，按以下方式補(bǔ)繳地價(jià)款：
（一）增加計(jì)容建筑面積的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別工業(yè)用途的土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與增加的建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（二）增加不計(jì)容建筑面積的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與增加的不計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
第四節(jié) 商住類用地增加建筑面積
第二十三條 依法出讓的房地產(chǎn)用地，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)增加的建筑面積為計(jì)容建筑面積的，按以下方式補(bǔ)繳地價(jià)款：
（一）用途為商業(yè)（含小區(qū)會(huì)所）、住宅的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)、住宅用途土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，與增加的對(duì)應(yīng)用途計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（二）用途為車庫(kù)的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的計(jì)容車庫(kù)建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（三）用途為管理用房（含物管用房、設(shè)備房、學(xué)校、幼兒園、避難層等配套用房）的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的計(jì)容管理用房建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（四）用途為社區(qū)用房、郵政用房的，不補(bǔ)繳地價(jià)款。
第二十四條 依法出讓的房地產(chǎn)用地，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)新明確或增加的建筑面積為不計(jì)容建筑面積的，按以下方式補(bǔ)繳地價(jià)款：
（一）用途為商業(yè)（含小區(qū)會(huì)所）、住宅的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)、住宅用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與增加的對(duì)應(yīng)用途不計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（二）用途為車庫(kù)的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的50%，與增加的不計(jì)容車庫(kù)建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（三）用途為管理用房（含物管用房、設(shè)備房、學(xué)校、幼兒園、避難層等配套用房）的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的不計(jì)容管理用房建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（四）用途為社區(qū)用房、郵政用房及架空層的，不補(bǔ)繳地價(jià)款。
第二十五條 本細(xì)則執(zhí)行前后新舊政策銜接按以下規(guī)定處理：
（一）
（二）
（三）2012年1月1日后，規(guī)劃部門已核發(fā)項(xiàng)目的部分規(guī)劃許可，且國(guó)土部門已按地上/地下建筑面積的方式修訂土地出讓合同補(bǔ)繳過(guò)地價(jià)款的項(xiàng)目，統(tǒng)一按照計(jì)容/不計(jì)容建筑面積的方式修訂土地出讓合同。原修訂土地出讓合同中的地上建筑面積減去計(jì)容建筑面積后仍有剩余的，剩余的地上建筑面積可以抵扣增加的不計(jì)容建筑面積。
第二十六條 依法出讓的房地產(chǎn)用地，無(wú)法核定增加地上、地下或計(jì)容、不計(jì)容建筑面積的歷史遺留問(wèn)題，采用增加的建筑面積優(yōu)先滿足車庫(kù)的原則，按以下方式補(bǔ)繳地價(jià)款：
（一）增加的建筑面積用途為商業(yè)（含小區(qū)會(huì)所）、住宅的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)、住宅用途土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，與增加的對(duì)應(yīng)用途建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（二）增加的建筑面積用途為車庫(kù)的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的50%，與增加的車庫(kù)建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（三）增加的建筑面積用途為管理用房（含物管用房、設(shè)備房、學(xué)校、幼兒園、避難層等配套用房）的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別工業(yè)用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的管理用房建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（四）用途為社區(qū)用房、郵政用房及架空層的，不補(bǔ)繳地價(jià)款。
第二十七條 在核定處理增加建筑面積的歷史遺留問(wèn)題時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是按以下原則處理：
（一）土地出讓合同中未約定建筑面積的歷史遺留問(wèn)題，按土地出讓時(shí)或之后規(guī)劃部門首次確定的規(guī)劃指標(biāo)核定原土地出讓合同建筑面積。土地出讓后規(guī)劃部門首次確定規(guī)劃指標(biāo)在政府首次批準(zhǔn)該宗地所在片區(qū)城市（鎮(zhèn)）控制性詳細(xì)規(guī)劃之后的，按政府首次批準(zhǔn)該宗地所在片區(qū)城市（鎮(zhèn)）控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)核定原土地出讓合同建筑面積。
（二）原商住用地首次出讓時(shí)規(guī)劃部門給定容積率低于1.5，但國(guó)土部門按1.5的容積率核定計(jì)價(jià)建筑面積測(cè)算土地出讓金的，經(jīng)依法批準(zhǔn)提高容積率的，以1.5的容積率測(cè)算計(jì)價(jià)建筑面積作為原土地出讓合同約定的計(jì)容（或地上）建筑面積基數(shù)。凡計(jì)容（或地上）建筑面積超過(guò)此基數(shù)的，應(yīng)視為增加的計(jì)容（或地上）建筑面積，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的各用途級(jí)別對(duì)應(yīng)的土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，與增加的計(jì)容（或地上）建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款；凡計(jì)容（或地上）未超過(guò)此基數(shù)的，不補(bǔ)繳地價(jià)款。
（三）《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（渝府發(fā)〔2010〕113號(hào)）發(fā)布前出讓的土地增加地上（或計(jì)容）建筑面積且在本細(xì)則印發(fā)之日后申請(qǐng)修訂土地出讓合同的，以渝府發(fā)〔2010〕113號(hào)文發(fā)布時(shí)點(diǎn)為限，在此之前增加的地上（或計(jì)容）建筑面積已銷售部分按照房管部門首次批準(zhǔn)銷售時(shí)執(zhí)行的補(bǔ)繳政策和標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)款（須房屋登記機(jī)構(gòu)出具銷售時(shí)間、套數(shù)、面積有關(guān)情況的證明材料）。
（四）土地出讓后增加的建筑面積系政府回購(gòu)用作城市房屋征收拆遷安置房或農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的，在經(jīng)區(qū)政府及市級(jí)相關(guān)部門認(rèn)定并出具證明材料后，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別住宅用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，與增加的建筑面積中政府回購(gòu)用作城市房屋征收拆遷安置房或農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房的建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
（五）根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（渝府發(fā)〔2009〕9號(hào)）、《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（渝辦發(fā)〔2010〕92號(hào)）關(guān)于2009年、2010年出讓土地（以土地出讓公告發(fā)布時(shí)間或成交確認(rèn)書時(shí)間為準(zhǔn)）“居住用房地下配套建設(shè)的車庫(kù)和設(shè)備用房，免交土地出讓金”的規(guī)定，免交范圍按以下規(guī)則執(zhí)行：
——根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，住宅建筑面積占總建筑面積75%（含75%）以上的商住用地，免交全部不計(jì)容車庫(kù)和設(shè)備用房的土地出讓金；
——根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，住宅建筑面積占總建筑面積75%以下的商住用地，免交住宅建筑面積占總建筑面積比例的不計(jì)容車庫(kù)和設(shè)備用房的土地出讓金。
第五節(jié) 不同用途建筑面積比例轉(zhuǎn)換
第二十八條 不同用途建筑面積比例轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地或多用途混合用地依法出讓后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)在不改變商住用地性質(zhì)且在土地出讓合同約定的建筑面積內(nèi)，建筑面積土地用途比例由低效用途轉(zhuǎn)為高效用途或高效用途轉(zhuǎn)為低效用途的情形。高效用途與低效用途以該宗地各用途級(jí)別對(duì)應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的高低進(jìn)行認(rèn)定。計(jì)容建筑面積與不計(jì)容建筑面積不能相互轉(zhuǎn)換抵扣。
第二十九條 計(jì)容建筑面積土地用途比例由低效用途轉(zhuǎn)為高效用途的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別高效用途土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同低效用途土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之差，與低效用途轉(zhuǎn)為高效用途的計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
不計(jì)容建筑面積土地用途比例由低效用途轉(zhuǎn)換高效用途的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別高效用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)同低效用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)之差，與低效用途轉(zhuǎn)為高效用途的不計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
第三十條 計(jì)容或不計(jì)容建筑面積土地用途比例由高效用途轉(zhuǎn)換為低效用途的，高效用途減少的面積直接抵扣低效用途增加的面積，不補(bǔ)繳地價(jià)款。
第六節(jié) 其他改變土地使用條件的情形
第三十一條 依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)依法調(diào)整土地出讓合同約定的土地用途，屬商業(yè)調(diào)整為商住（含居住）用途或商住（含居住）調(diào)整為商業(yè)用途，以及多用途混合用地調(diào)整為單一用途等改變土地用途的情形，由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)新、舊用途樓面地價(jià)。有地價(jià)增值的，應(yīng)按新、舊用途樓面地價(jià)之差與原土地出讓合同約定的建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款。
第三十二條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)延長(zhǎng)土地出讓年限，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別各用途的土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的40%除以對(duì)應(yīng)的出讓年限后，乘以延長(zhǎng)的土地出讓年限，再與原土地出讓合同約定的建筑面積的乘積補(bǔ)繳地價(jià)款：
（一）相鄰地塊為同一土地使用權(quán)人且土地使用權(quán)到期年限不一致，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)優(yōu)化作為一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施，需統(tǒng)一相鄰地塊土地出讓年限的。
（二）閑置土地經(jīng)依法依規(guī)處置完畢后，土地使用權(quán)人申請(qǐng)以首次取得《建設(shè)工程施工許可證》的時(shí)點(diǎn)作為出讓起始年限延長(zhǎng)土地出讓年限的（延長(zhǎng)后的剩余出讓年限不得超過(guò)法定最高出讓年限）。
第三十三條 房地產(chǎn)用地出讓后，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)將商住用地容積率調(diào)低到1.5及以下的，由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按土地使用權(quán)人申請(qǐng)修訂土地出讓合同時(shí)點(diǎn)評(píng)估新、舊容積率規(guī)劃條件下的總地價(jià)。有地價(jià)增值的，應(yīng)按評(píng)估的新、舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)差額補(bǔ)繳地價(jià)款。
第三十四條 因土地出讓用地紅線調(diào)整等其它土地利用條件改變需補(bǔ)繳地價(jià)款的，由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按國(guó)家發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范及本細(xì)則確定的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估確定應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
因政府原因?qū)е鲁霈F(xiàn)此類土地利用條件改變需補(bǔ)繳地價(jià)款，且同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)人造成一定的資金占用損失的，須區(qū)政府及相關(guān)部門出具有效關(guān)聯(lián)證明文件并報(bào)市國(guó)土部門審查，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)應(yīng)客觀、合理測(cè)算并扣除土地使用權(quán)人的資金占用損失。
第四章 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓
第三十五條 在符合有關(guān)規(guī)定和條件的前提下，劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議方式調(diào)整為出讓，出讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下（即按土地使用權(quán)證記載的原依法批準(zhǔn)的土地用途、土地面積、房屋建筑面積，下同）土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格與附錄二規(guī)定的土地出讓純收益比率的乘積補(bǔ)繳土地出讓金。
首次劃撥時(shí)土地使用權(quán)人未繳納劃撥土地價(jià)款的，由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按土地使用權(quán)證記載的土地用途，評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳地價(jià)款。
第三十六條 經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）等保障性住房項(xiàng)目的住宅部分分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的，以協(xié)議方式辦理出讓。
（一）經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房、房改房等保障性住房項(xiàng)目的住宅部分分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的按以下方式辦理：
——房屋竣工驗(yàn)收后，土地使用權(quán)人在為住房所有權(quán)人辦理購(gòu)房轉(zhuǎn)移登記前，申請(qǐng)統(tǒng)一辦理住宅部分劃撥調(diào)整為出讓的，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別住宅用途的土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)乘以附錄二規(guī)定的土地出讓純收益比率后，與申請(qǐng)出讓的住宅用途建筑面積的乘積補(bǔ)繳土地出讓金。
——土地使用權(quán)人為住房所有權(quán)人辦理購(gòu)房轉(zhuǎn)移登記后，由住房所有權(quán)人自愿、單獨(dú)申請(qǐng)辦理住宅劃撥調(diào)整為出讓的，按住房所有權(quán)人提出辦理出讓手續(xù)申請(qǐng)時(shí)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)折算樓面地價(jià)的10%與申請(qǐng)出讓的住宅用途建筑面積的乘積補(bǔ)繳土地出讓金。
（二）經(jīng)市政府批準(zhǔn)的危舊改安置房項(xiàng)目用于危舊改安置的住宅部分（由危舊改主管部門依照有關(guān)程序書面認(rèn)定）分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的，由土地使用權(quán)人統(tǒng)一申請(qǐng)辦理，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別住宅用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與用于危舊改安置的住宅建筑面積的乘積補(bǔ)繳土地出讓金。
第三十七條 經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）等保障性住房項(xiàng)目配建的配套商業(yè)用房、車庫(kù)用房、配套設(shè)施用房等非住宅部分分?jǐn)偟耐恋貏潛苷{(diào)整為出讓的，以協(xié)議方式辦理出讓。
（一）計(jì)容的商業(yè)建筑部分，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)國(guó)土部門公布執(zhí)行的對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)用途的土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)乘以附錄二規(guī)定的土地出讓純收益比率后，與申請(qǐng)出讓的計(jì)容商業(yè)用途建筑面積的乘積補(bǔ)繳土地出讓金；計(jì)容的車庫(kù)、管理用房建筑部分，按土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的商業(yè)、工業(yè)用途對(duì)應(yīng)級(jí)別的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與申請(qǐng)出讓的各用途計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳土地出讓金。
（二）不計(jì)容建筑部分按土地使用權(quán)人申請(qǐng)出讓時(shí)點(diǎn)市政府公布執(zhí)行的各用途級(jí)別對(duì)應(yīng)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（用途車庫(kù)的，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按商業(yè)減半執(zhí)行；用途為管理用房的，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按工業(yè)執(zhí)行）與申請(qǐng)出讓的各用途不計(jì)容建筑面積的乘積補(bǔ)繳土地出讓金。
（三）經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、城市房屋征收拆遷安置房（含危舊改安置房）等保障性住房項(xiàng)目配建的商業(yè)用房為獨(dú)棟且具備單獨(dú)招拍掛出讓條件的住宿餐飲用地（賓館、酒店、飯店、旅館、招待所等）或商務(wù)金融用地（寫字樓、商業(yè)性辦公場(chǎng)所、金融活動(dòng)場(chǎng)所等）的，應(yīng)由政府收回規(guī)劃為獨(dú)棟商業(yè)用房的部分及其對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后重新招拍掛出讓。出讓地價(jià)評(píng)估和價(jià)款測(cè)算參照本細(xì)則第二章執(zhí)行。
第五章 其他國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)方式
第三十八條 政府以劃撥方式供應(yīng)土地的，國(guó)土部門根據(jù)土地平均的取得和開(kāi)發(fā)成本確定國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。涉及劃撥國(guó)有空地的，對(duì)應(yīng)國(guó)有空地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格由國(guó)土部門委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)參照本細(xì)則第三條的規(guī)定評(píng)估確定。
第三十九條 政府將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租給承租人使用的，國(guó)土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照本細(xì)則第二章的規(guī)定評(píng)估擬租賃宗地的土地出讓市場(chǎng)價(jià)格并折算土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)。
承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付征地、拆遷等土地成本費(fèi)用的，土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按評(píng)估的土地出讓市場(chǎng)價(jià)格折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)已支付征地、拆遷等土地成本費(fèi)用的，土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按評(píng)估的土地出讓市場(chǎng)價(jià)格扣除承租人實(shí)際支付的征地、拆遷等土地成本費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)按照附錄三的公示折算。
第四十條 政府以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的方式供應(yīng)土地的，國(guó)土部門應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照本細(xì)則第二章的規(guī)定評(píng)估擬作價(jià)出資（入股）宗地的出讓市場(chǎng)參考價(jià)，以此計(jì)作國(guó)家資本金或股本金。
國(guó)有企業(yè)改制采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)委托具備資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估委托評(píng)估時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額，國(guó)土部門以此計(jì)作國(guó)家資本金或股本金。
第六章 價(jià)款測(cè)算報(bào)告
第四十一條 國(guó)土部門須嚴(yán)格按本細(xì)則及有關(guān)規(guī)定測(cè)算確定土地供應(yīng)價(jià)款，并形成書面報(bào)告。
報(bào)告應(yīng)包括土地的基本情況，土地供應(yīng)價(jià)款的計(jì)算依據(jù)、過(guò)程、結(jié)果，土地成本審計(jì)（評(píng)估）確認(rèn)結(jié)果等。涉及協(xié)議出讓、工業(yè)用地出讓的，在報(bào)告中還應(yīng)列出基準(zhǔn)地價(jià)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十二條 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)價(jià)款測(cè)算報(bào)告是集體研究土地出讓底價(jià)和應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款的重要依據(jù)，應(yīng)由經(jīng)辦人、負(fù)責(zé)人簽字，須納入宗地供應(yīng)檔案，存檔備查。
附錄一 重慶市主城區(qū)土地增值收益率
附錄二 重慶市主城區(qū)土地出讓純收益比率
附錄三 土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)折算公式
附錄一
重慶市主城區(qū)土地增值收益率
|
用途 |
商服業(yè) |
住宅 |
工業(yè) |
|
增值收益率 |
0.4 |
0.5 |
0.15 |
附錄二
重慶市主城區(qū)土地出讓純收益比率
|
用途 |
商服業(yè) |
住宅 |
工業(yè) |
|
出讓純收益比率 |
0.35 |
0.4 |
0.25 |
附錄三
土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)折算公式
a=（A1-A2）×r/[1-（1+r）-n]
A1：評(píng)估確定的法定最高出讓年限的土地出讓市場(chǎng)價(jià)格；
A2：承租人實(shí)際支付的征地、拆遷等土地成本費(fèi)用；
a：土地使用權(quán)年租金標(biāo)準(zhǔn)；
r：土地還原利率；
n：法定最高出讓年限。
