一、重慶為什么要出臺房地產調控政策

    2009年下半年開始，全國房地產市場快速復蘇，商品住房價格出現上漲勢頭。我市房價雖然與其它大中城市相比，處于中低位，但伴隨交易量的上升，價格上漲預期也不斷增強。市政府對此高度重視，于年初就出臺了《重慶市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》（渝辦發〔2010〕92號），及時調整了2008年市場低迷期制定的系列措施，為更好地適應全國政策變化、引導市場發展奠定了基礎。

    今年，為遏制部分城市房價過快上漲勢頭，國家先后開展了兩輪房地產調控。4月中旬，國務院下發了國發〔2010〕10號文，出臺了系列較為嚴厲的調控政策。9月底，相關部委又提出“五項調控措施”，進一步強調政策執行。我市均積極貫徹落實，取得了一定效果。目前，房價上行趨勢已開始放緩，市場運行總體健康。但高檔住房（別墅、花園洋房）成交比例明顯提高，價格上漲幅度仍然較大，對市場定價產生了較強影響，需要政府在市場結構、供應總量等方面進一步加強調控，并加大力度規范企業行為。因此，按照有關部委于9月底提出的五項房地產調控措施要求，結合當前市場運行存在的問題及價格上漲原因，我市出臺了《重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，提出了十二條調控政策。

    二、重慶房地產調控政策的指導思想

    今年初，市政府明確提出構建“市場+保障”的住房供應體系，實施“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的分層調控。此次出臺的《重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》，在細化重申近期國家有關部委出臺文件要求的基礎上，主要按照上述調控思想制定。重點明確住房保障目標，增加普通商品住房供應；約束高端住房消費，抑制投資投機性購房；強化房地產行業稅收管理，規范開發企業行為。

    為構建“市場+保障”的住房供應體系，我市從土地供應源頭開始調控，強化住房用地供應計劃的引導作用，明確要求公共租賃住房、廉租住房、棚戶區改造住房和普通商品住房用地占住房用地供應總量的70%以上，同時，加強住房用地供后監管，嚴格查處囤地、炒地、閑置土地行為。為實現“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的分層調控，我市新出臺政策提出了針對性措施。

    低端方面，著力保障城市中低收入住房困難家庭。提出到2012年，全市建設4000萬平方米公共租賃住房，建成后解決80多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設，力爭解決占城鎮人口30%的中低收入群眾住房困難問題。目前，已開工建設1300萬平方米公共租賃住房。

    中端方面，積極支持消費者自住性購房。一是增加普通商品住房供應。在保證普通商品住房土地供應的同時，保持普通商品住房1%的土地增值稅預征率，并對銷售普通商品住房按5%核定征收土地增值稅，引導企業開發建設普通商品住房。二是對首次購房者給予信貸稅收優惠。提出家庭貸款購買第一套住房的，首付款最低限仍為3成，且購買90平方米以下普通商品住房的，契稅仍減按1%征收，購買90-144平方米普通商品住房的，契稅減按1.5%征收。此外，我市自2009年起，對在重慶市主城區首次購買住房并以按揭方式支付，同時在主城區繳納個人所得稅的購房產權人實行財政補助，也將有助于市民實現自住性購房。

    高端方面，重點控制高端住房開發、約束高端住房消費。在開發方面，我市已明確提出禁止供應別墅用地，逐步減少開發上市量。此次政策強調高檔住房土地增值稅預征率提高到2%，并提出銷售高檔住房按6%核定征收土地增值稅。在消費方面，一是對購買144平方米以上住房，按3%征收契稅，增加購買高檔住房的成本。二是對購買第二套及以上住房，提高首付款比例及貸款利率，抑制投資投機性購房。三是提出按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，做好征收高檔住房房產稅的準備工作，增加持有高檔住房的成本。

    三、 重慶房地產調控政策的主要特點

    目前，部分重點城市已根據“五項措施”要求，出臺了房地產調控新政。由于我市房地產市場總體健康，投資投機比例不高，且房地產發展起步較晚，改善性住房消費將在很長一段時間逐步增加，因此，我市調控主要有以下特點。

    一是限貸不限外。當前我市經濟發展正處于上升期，大型知名企業加速入駐，外來人口不斷增加，外來人口購房也處于增長時期。且今年我市主城區市外居民購房面積比例仍保持在近幾年11 %左右的正常水平，因此，調控政策對外來購房沒有直接限制，但為確保外來購房為有效居住需求，提出非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。

    二是嚴查違法違規行為。為規范企業行為，實現房地產市場體系的正常運轉，此次調控政策，一方面明確嚴查閑置土地、無故拖延開竣工時間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳，以及房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作，哄抬房價，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為。另一方面，明確提出按照國家有關規定，對存在違法違規行為的企業，采取禁止參加土地競買活動、停止發放新開發項目貸款和貸款展期等懲處措施。

    三是強化房地產行業稅收管理。此次調控政策進一步突出了稅收對房地產市場的調節作用。除按國家規定，對住房交易環節的契稅、個人所得稅進行調整外 ，特別提出強化房地產開發項目土地增值稅清結算管理，對定價明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地，開發周期明顯過長的項目實施重點清算和稽查。同時按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。

    目前，我市已按照國家要求，建立了主城區房屋登記聯網查詢信息系統，可以為購房者提供住房信息查詢服務。